以房养老可行性分析 什么是以房养老?以房养老可行性分析

2019-01-13 - 以房养老

以房养老试点政策执行后,并不是所有人都赞同,有超过三层的老人认为房子抵押后如果老人会很亏,大部分网友更青睐于"谁养老谁继承房屋"和"卖大房买小房,用差价养老"这两种养老方式。

虽然目前政策支持度有限,但是并不意味着这个政策不好,此次小编整理了不少关于"以房养老"这一政策的各方面知识,比如说什么是以房养老?以房养老在当前社会环境下可行吗?以房养老都有哪些模式?以房养老存在骗局吗?如果办理了以房养老在网上可以查询到吗?

以房养老可行性分析

什么是以房养老

什么是以房养老?所谓"以房养老",指的是有房屋产权的老年人把房子抵押给银行、保险等金融机构,后者在综合评估后,每月给房主发放固定资金。也称为"住房反向抵押贷款"或"倒按揭"。这种说法太过于官方,很多人看的不是很明白。

以房养老可行性分析

通俗意义上以房养老指的是利用老年人所拥有的住房寿命和老年住户的生存余命的差异,通过一定的金融机制(通常是指保险公司),能让老年人提前套现变现,能为老年人在余存生命期间,有一笔长期持续并且能延续终身的现金流入,老年人过世后房子剩下的产权年限交予保险公司支配。

以房养老可行性分析

这个政策表面看起来其实挺好的,随着现在社会老龄化的日趋严重,并且孤寡老人也是越来越多的现在,这项政策不是刚好能解决老年人养老的担忧么?可是如果仅仅只是了解这点咱们就下定义似乎还为时过早,咱们继续往下看。

以房养老在中国实施的可行性分析

一、 人口因素可行性分析

人口老龄化数据:据2010年全国人口普查数据,我国60岁及以上人口占14.37%,其中65岁及以上人口占9.59%,同2000年第五次全国人口普查相比,比重分别上升了2.93个百分点和1.91个百分点,这些数据可以看出人口老龄化带来了新的养老保障压力,这将导致养老保障风险加大,这项数据看来"以房养老"的推行是可以降低这方面风险的。

二、 家庭规模因素

还是2010年全国人口普查的数据,2010年全国人口普查数据显示中国平均每个家庭的人口为3.1人,比2000年人口普查的3.44减少0.34人。这数据也就意味着未来我国的"空巢家庭"将越来越多,这使得传统的家庭养老、养儿防老的功能逐步弱化,这也为"以房养老"模式创造了有利条件。

三、 房价走势不确定性成阻碍因素

近几年房地产投资的风险系数在不断增大,据统计,今年6月份,我国70多个城市房屋销售价格同比上涨7.1%,涨幅较5月高了0.7个百分点。其中,深圳、北京等城市上涨较快,深圳已连续17个月同比涨幅超过10%,房价的不停变动为房产评估工作增加了难度,这是阻碍"以房养老"模式推行的重要因素。

四、 传统文化也是巨大阻力

我国传统的养老模式是养儿防老、家庭养老。随着城市化水平的不断提高,许多城镇也开始采用社会统筹养老、单位养老、储蓄存款、商业保险和依靠政府生活保障等方式老养老。由于"四二一"政策的实行,很多成家的儿女拥有双方父母留下的两套房,与此同时,需要养四个老人也成为这些儿女们的沉重负担,"以房养老"模式的实施,意味着儿女们不再有老人房产的继承权,一旦这种传统的养老方式被打破,老人与儿女间的代沟将不可避免,因此我国传统思想文化将是"以房养老"模式所要面临的一道难以跨越的鸿沟。

以房养老政策发展历程

2007年10月,北京石景山区在寿山福海国际养老服务中心,率先开始"以房养老"试点。做法是,该中心与地产经纪公司合作,将老人的房屋出租或代卖,所得房租返还给老人,抵免在养老院的所需费用。但是项目推出后问者寥寥,不久就无疾而终了。

2011年,中信银行在北京等城市启动"以房养老"的试点,凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押,就可向银行申请贷款用于养老。不过,由于该项业务申请门槛高,总体业务量并不大。

2013年国务院对外发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》。国家发展改革委、民政部联合召开新闻通气会,介绍了加快养老服务业发展的有关政策和情况。会上透露,作为金融养老、以房养老的方式之一,中国将逐步试点开展老年人住房反向抵押养老保险,具体政策会在2014年一季度由保监会牵头出台。

2014年6月23日,中国保监会发布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》,自2014年7月1日起至2016年6月30日起在北京、上海、广州、武汉试点实施老年人住房反向抵押养老保险。

以房养老的金融养老模式

"倒按揭"养老:以房养老中为人所知也复杂的一种。

售房养老:简单而言,售房养老就是"60岁前人养房,60岁后房养人"。大家在60岁之前,通过储蓄存款、按揭贷款的形式,购买住宅,并在60岁之前还清所有房款的本息,取得该住宅的全部产权。再在60岁退休养老之时,将该住宅的产权予以出售,依靠出售该住宅的余值来养度自己的余生,达到养老保障的目的。

家内售房养老:家庭内部父母与子女两代人之间的一种房产继承与赡养的特殊方式,父母在世时用拥有房产向子女出售,以换取养老用的款项。

投房养老:用钱投资第二套或更多套房产,赚取钱财用于晚年养老,或用出租住宅的租金养老。

投资返本入住:开发商将住房出售给老年住户后,又在一定期限内将售房款项逐年向老年住户全部返还,带老年住户去世后,开发商重新将住房收回。对住户来说可称为"投资返本入住"。

合资购房:老年人需要购买适合养老的住房,但在资金不敷使用时,联合其他机构或个人合资购房,房屋购买到到收受,老年人率先使用,带老年人身故后,将该住房移交给合资对方享用或自主支配。

购房返款养老:房产营销机构从大规模营销房地产中,获得的超额营销费用中结余部分资金,返还给购房客户并投入金融机构积累理财,并于客户年老后作为养老资金。

父子合资购房养老:父母与子女合资购买住房后,与子女共享房屋产权,父母首先居住该住房,身故后将住房遗留给子女继承。

父子接力贷款购房养老:老年父母希望贷款购买新房居住,限于资金不足,向银行贷款已超出年龄,故此与子女一起向银行申请贷款买房,将来贷款本息也由父子接力合作归还。

以房养老的集中养老模式

异地养老:异地养老是离开自己的家乡,到其他更适合的地域,或更为节约合理地度过自己的晚年生活,如城市到乡村,乡村到城市,如旅游养老、海外养老等等。

基地养老:在大城市周边的生态环境优越的地域,大量建造养老基地,并附设以完备的设施服务,将城市中的老年人自愿移入基地养老,将老人原居住的住宅价值通过价值转换,便换位老人养老所需要的现金流入。

老年公寓养老:老年人到老年公寓居住养老,将原来居住住宅的价值搞活,支付公寓的各式用费。

老年社区养老:老年人将自有住宅做其他处置,自己入住大型老年社区养老,用房产处置的收入弥补老年社区的房租和生活护理用费。

农家养老:城市的老年人到生态环境较为优越、交通便利或有亲缘瓜葛的农村,购买或租住住房,在农村养老生活。

集资合作养老:富裕起来的老年人动用自己的财力,合资建造自己需要的养老机构,并在机构中自我管理运营,舒适养老度过晚年生活。

以房养老的换房养老模式

住房置换养老:通过住房资源的置换,将住房的价值搞活或居住场所发生变更,以期更符合养老生活的实际情形。

售房入院养老:老年人将自有住宅出售,自己住到养老院或养老基地中,作舒适养老。

售房入院 养老寿险养老:本模式是在售房入院的基础上产生,老年人将住房出售后自己居住到养老院舒适养老,房款则趸交与寿险公司,办理终生型的养老寿险产品,以保障终生生活无忧。

租房入院养老:老年人将住房对外出租,自己用租金居住到养老机构,将来自己身故后将住房移交子女继承。

宅基地换养老:老年农民集中居住养老公寓,用宅基地换去养老保障。

农房换市区房养老:以农村宅基地置换市区公寓房,以农村集体土地承包经营权置换生活保障。

招徕房客养老:老年人空有较大住宅,却空落落少人居住,现将部分空置房间对外出租,收取租金养老。

购养老房养老:老年人购买适合养老的住宅,长期居住安心养老,度过晚年生活。

合居共住养老:若干志同道合的老年人将住房资源予以重新配置后,合居共住一起养老。

以房养老的托付养老模式

托付赡养养老:儿女整日工作忙碌,故此将自己应对父母尽到的赡养义务,有偿委托他人代为履行。

遗赠扶养养老:如某孤寡老人无儿无女可做晚年依靠,也无过多现金可资养老运用,却有一套可观的房产,这就可以同某位可靠人士签约,由对方负责自己有生之年生活赡养的义务,到自己寿终正寝之时,所遗留房产和其他财产都留赠给该扶养人员作为补偿。

以房换养养老:"给我你的房子,我为你养老送终",可称为我国民间社会长期来就有的遗赠扶养的"现代版",发达国家倒按揭房产养老模式的"修订版"。

住房出典养老:老人可以选择住宅出典,取得整笔款项用于投资,获得投资后再将房屋重新赎回,余剩部分用作养老支出。

以房自助养老:2007年4月21日《新京报》报道,"上海将试点以房自助养老,公积金管理中心做房东"。与反向抵押贷款不同的是,它从一开始就变更了房屋的产权人。

法国的VIAGER养老:在法国房地产交易市场出现的一种新的购房付款形式,即用支付养老金的方式购买房屋。这就是颇有盛名的法国的Viager系统,也可称为一种以房养老的新模式。

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